2) CUMPAR SAU CONSTRUIESC
Alegerea între varianta comparări unei case și ce a construiri ei
este extrem de importanta și de dificilă. Ca urmare trebuie tratată cu
maximum de seriozitate.
Entuziasmul este un aliat extraordinar în tot ceea ce facem și poate
principalul aliat atunci când construiești ceva, orice. Cu toate astea
câte odată poate fi și un dușman. A te arunca cu capul înainte la
construcția casei fără să gândești sau să planifici în detaliu, fără să
consulți familia, fără să te sfătuiești cu cei care au mai trecut prin
asta poate fi fatal. Entuziasmul este bun dar la fel de bune sunt și
mintea limpede și clarviziunea.
Cumpăr sau construiesc este o decizie unde entuziasmul și planificarea atentă trebuie să se îmbine armonios.
Avantaje pentru varianta construcție:
- Casa va fi mai aproape de dorințele și nevoile tale deoarece se
proiectează și construiește sub supravegherea ta și cu acordul tău
- Ști exact ce materiale și sisteme pui în ea și e mult mai greu să construiești o casa proastă spoita frumos
- Ești probabil mai mândru de construcția propriei case decât de
cumpărarea unei construite. O iubești probabil mai mult când este
“copilul tău”.
Dezavantaje pentru varianta construcție:
- Perioada de timp de la start și pana la mutarea efectiva este în medie de 2 ani
- Muncitorii, sub contractorii, toți cei cu care lucrezi necesita
supraveghere constanta acest fapt consumând extrem de mult timp.
- Este foarte greu sa ști de la început suma finala pe care o vei
plăti. Mereu exista suplimentari, îți vin idei, intervin lucruri
neașteptate. Dacă bugetul este la limita cum se întâmplă de multe opri,
vei avea mari probleme.
- Foarte multe riscuri trebuie suportate direct de tine. Voi aborda
acest capitol ulterior dar îți poți imagina că sunt mii de lucruri ce se
pot întâmpla și pentru care este extrem de greu să găsești un vinovat
sau să îți recuperezi prejudiciul de la el.
- De cele mai multe ori nu te pricepi și cu toata buna intenție poți lua decizii foarte greșite și care să te coste foarte mult.
Probabil te gândești ca un avantaj pentru construcția casei este
prețul total mai redus. În unele cazuri poate fi așa. Constructorii și
dezvoltatorii din România obișnuiau să câștige 30-50% și deci este
foarte mult loc pentru a construi o casă mai ieftină. Din păcate de cele
mai multe ori nu este așa. Cei ce
câștigau atât de mult aveau
totul foarte bine pus la punct. Câștigau din cauză că muncitorii nu
aveau cum să se facă că muncesc, nu aveau timpi morți, beneficiau de
reduceri la costul materialelor datorita volumului lor de lucrări.
Proiectele lor sunt standard și în general nu acceptă modificări. Sume
uriașe se salvează prin standardizare și se pierd făcând și apoi
stricând deoarece m-am răzgândit sau nu îmi place.
În consecință argumentul prețului trebuie cântărit cu atenție de la
situație la situație. Dacă ești inginer constructor și ai mai ridicat o
mulțime de case, atunci în mod sigur va fi mai ieftin să construiești
decât să cumperi o casă. Dacă nu ai bătut în viata ta un cui este foarte
probabil să te coste mai mult construcția decât cumpărarea casei chiar
dacă consideri doar banii plătiți și nu și timpul investit.
Vila moderna
Îți propun următoarele:
- Aloca o cantitate zdravănă de timp explorări a ceea ce îți dorești,
ce ai nevoie și ce iți permiți. Probabil că îți dorești camere multe și
înalte, ai nevoie de 3-4 camere și îți permiți două. Armonizează-ți
dorința cu nevoie și cu putința așa cum îți voi explica într-un articol
viitor.
- Făcând asta poți creea o schiță sau poți cere cuiva mai priceput să o
facă. Cu aceasta schiță poți întreba de principiu 2-3 constructori cât
te costa o astfel de casă. Nu îl alege pe cel mai ieftin și adaugă
30-50% la suma enunțată. Dacă îți permiți această sumă fără sa mori de
foame ulterior și dacă costul nu este mai mare decât al unei case de
cumpărat care să răspundă la cerințele tale poți trece la pasul următor.
- Acum ști în mare ce vrei. Cere-i unui arhitect bun o schiță. Nu
costă foarte mult să îți facă niște partiuri și niște fațade. Aceste
planuri nu trebuie sa fie nici prea generale pentru ca nu au nici o
valoare dar nici prea detaliate pentru ca o sa dureze si coste prea
mult.
- Cu aceste schite prezintă-te la 4-5 constructori de la care ai
referințe și cere-le o cotație cât mai detaliată. Nu accepta o cotație
de genul 500Euro/mp asa cum probabil era suficient la punctul 2.
Solicită și asigură-te că primești o cotație de genul 12.894 cărămizi și
2.964.367 cuie …. și X ore de muncă pentru ridicat pereții și Y ore de
munca pentru ….tot asa punct cu punct de la A la Z. Peste cotația lor
mai adaugă 20-25% și vei ajunge să ști cam cât te va costa casa. Te rog
nu uita valoarea terenului, taxele notariale, impozite, autorizații,
avize, TVA, disciplina în construcții, branșamente utilități, etc, etc.
- Cu prețul și durata construcției aflate verifică oferta de pe piața
caselor gata construite. Exista case care să corespundă cerințelor tale
exprimate la punctul 1 și care să fie deja gata sau gata mai repede
decât timpul necesar ție și care să coste la fel sau mai puțin decât
prețul pe care l-ai obținut tu? Dacă da și poți verifica calitatea
construcției și a materialelor, dacă locația este favorabilă atunci cred
că trebuie să alegi această variantă. Numai tu poți hotărâ. Nu te
grăbi. Consulta-te cu familia și cu prietenii, vei mai multe oferte,
gândește-te bine și în 2-3 luni decide-te.
Concluzionând: După ce ști exact ce iți dorești
trebuie să transpui dorințele tale în niște schițe și să obții un preț
ferm și exact care să cuprindă absolut toate costurile, operațiunile și
neprevazutele. Acel cost îl compari cu cel al unor case deja construite
care corespund întocmai dorințelor tale și a căror calitate poate fi
verificată. Dacă nu găsești ceea ce iți dorești sau nu este de calitate
sau este mai scump atunci construiește-ți singur casă. Dacă nu atunci
NU o fă. Chinul și riscul nu merită.
3) ALEGEREA SI CUMPARAREA TERENULUI.
În imobiliare sunt doar trei lucruri cu adevărat importante:
Locația, Locația și Locația!
De ce este asa de importantă locația?
Imaginează-ți un palat măreț dar la care ajungi printr-o grapă de
gunoi sau o casă liniștită și cochetă la care nu pot ajunge nici medicii
nici pompierii și de multe ori nici chiar tu. Ori imaginează-ți o casă
somptuoasa construită intre linia de tren și autostradă. Mergând în
direcția opusă imaginează-ți o casă aflată într-un superb parc verde dar
la un minut de toate facilitățile unui oraș nepoluat și fluid.
Exemplele sunt extreme recunosc dar deloc imposibile.
Sursa: Flicker 330842717_0b963e81cd
Cum alegem terenul? Din nou depinde de ceea ce vrei. În construcții
și în general în viata nu le poți avea pe toate. Exemplul cu casa în
parc de mai sus este foarte rar și poate la fel de imperfect necesitând
extrem de multa munca pentru întreținere și extrem de mulți
bani
pentru impozite. Numai tu îți ști lista de priorități și ceea ce este
important pentru tine poate să nu fie așa mare lucru pentru alții. Si
invers.
Trebuie să iei o foaie de hârtie și un creion și alături de familie
să faci un top al importantei diferitelor cerințe pe care trebuie să le
îndeplinească locația viitoarei tale case. Numai de tine depinde cât de
complicat faci sistemul de punctaj, cât timp aloci. Sfatul meu este să
aloci 2-3 ședințe de minim o oră, să implici familia și intre ședințe să
te consulți cu prietenii care au cumpărat teren și și-au făcut casă
acolo și locuiesc de minim 2 ani în ea. Gândește-te dacă pentru voi este
mai importantă apropierea de servici sau aerul curat, poți duce copii
la scoală și nu îți faci griji pentru transportul lor sau preferi
apropierea de spitale, piețe, unități de învățământ, trebuie neapărat să
ai loc de parcare sau muncești unde locuiești și trebuie să fie foarte
accesibil clienților? 1.000 de astfel de întrebări la care trebuie să
răspunzi și să le clasifici în ordinea importantei.
Vestea bune este că tu ști răspunsul la majoritatea acestor
întrebări. Ști de ce vrei să te muti la casă. Este prestigiu? Este
dorința de a respira aer curat? Este dorința de a fi mai aproape de rude
sau de un loc anume? Ai nevoie de mai mult loc? Ai nevoie de mai multă
intimitate sau de mai multă socializare. Doar trebuie să enunți toate
aceste întrebări, să nu uiți o parte din ele și sa investighezi atât
partea bună cât și partea negativă a răspunsurilor pe care ți le dai.
Vestea mai puțin buna este că trebuie să proiectezi răspunsul la aceste
întrebări în viitor. Contează ce crezi azi despre aceste lucruri dar
este important să îți dai seama cum vor conta ele și peste cinci ani și
peste cincisprezece ani. Ce se va schimba în viata ta pană atunci și cum
va influenta asta prioritizarea construită?
Sursa: Flicker 2814865508_0590375c12
Iată câteva întrebări ajutătoare pentru lista ta:
- În oraș sau în afara lui? Orașul
înseamnă poluare, construcție dificila și lipsa spatiilor de parcare dar
și apropiere de magazine, servici, scoală, grădiniță, medic, transport
în comun
- Teren mare sau teren mic? Un teren mai mare costă mai mult și necesita mai mult timp sau bani
pentru întreținere iar un teren mic face dificilă construcția și
orientarea casei. Aici pot să vă fac o sugestie. Un teren intre 250 și
400mp este optim pentru o casă p+1 iar un bloc de 3-4 apartamente
necesită undeva în jur de 700-1.000mp
- Trebuie să am de la început toate utilitățile la limita proprietății
sau mă bazez pe planul de extindere al primăriilor? Eu îți propun prima
variantă însa dacă nu vrei să construiești imediat și ai informații
clare și sigure privind extinderea utilităților înaintea începeri
construcției tale atunci poate poți cumpăra terenul mai ieftin deși de
multe ori veștile bune viitoare sunt deja incluse în prețul de vânzare
actual al terenului (“vor trage gaze la anu’ daia e scump”).
- Locație în apropierea familiei sau a prietenilor sau aceste lucruri nu au mare însemnătate pentru tine?
- Contează sau nu contează depărtarea de mijloacele de transport.
- Ies din oraș într-o direcție anume (mî duc la țară de exemplu)
- Cât este de important să am piața aproape?
- Cât este de important să am unități de învățământ aproape?
- Suport aglomerația
- Sunt îngrijorat în privința securității mele sau nu cred prea mult ca pot păți mare lucru?
Cum spuneam și la alegerea intre a construi și a cumpăra trebuie sâ armonizezi visele cu nevoile și cu putința.
Concret îți sugerez ca după ce ai răspuns la toate acele întrebări la
care te-ai putut gândi și ai construit un profil ideal al terenului
dorit întâlnește-te cu 2-3 agenți imobiliari, spune-le ce cauți și
întreabă-i cât costa așa ceva. Când ai ales să construiești casa conform
capitolului trecut ai decis o sumă ce urmează să o cheltuiești. De
principiu o investiție imobiliară nu este rentabilă dacă valoarea
terenului depășește 20-30% din valoarea investiției totale. În
consecință ști cam câți
bani
poți da maxim pe teren și comparând cu ceea ce îți spun agenții
imobiliari pentru terenul tău ideal poți închide bucla de feedback și
poți renegocia cu tine însuți unele din cerințe în așa fel încât cele
mai importante criterii să fie satisfăcute dar și bugetul să fie OK.
După ce ai făcut asta ai un “portret robot” detaliat al terenului și
prin anunțuri, web, prieteni sau agenții imobiliare poți porni la
căutarea lui. Cum ți-am mai spus nu te grăbi. Compara, negociază și ai
permanent în gând o concordanță cât mai mare intre ceea ce cumperi și
portretul robot construit de tine. Intuiția și “aura locului” pot avea o
influență însă gândirea rece descrisă mai sus trebuie să fie
predominantă.
Sursa: Flickr 3100967998_2654a960e2
Iată câteva lucruri de care trebuie să ți neapărat cont:
- Utilități pe tren. Pe teren sau în subsolul său nu trebuie să existe țevi de gaze, petrol,
energie electrică, linii de înaltă tensiune. De multe ori cea mai buna
sursă pentru a afla astfel de informații este primăria de care aparține
un astfel de teren. Un mic cadou pentru funcționari le dezleagă limbile
și îți pot spune dacă în zona respectiva se află ceva utilități sub
pământ sau dacă pană atunci nu au fost probleme la autorizația de
construire. Doar ca și exemplu terenurile din jurul Bucureștiului pe o
rază mare în jurul CET-urilor sunt brăzdate de țevi de petrol care duc
către acestea și pe care nu se poate construi decât cu mari dificultăți.
Teoretic de la companiile de utilități trebuie să iei această
informație însă este greu având în vede că nu este
terenul tău încă. În oraș exista riscul ca utilitățile sau vre-un
bulevard să treacă acum sau în viitor pe terenul pe care vrei să îl
cumperi. Dacă ai cel mai mic semn sau cea mai mică bănuială nu cumpăra
acolo. Mai vei găsi teren similar și nu vei risca extrem de mulți bani. Atenție
la țevile de gaze de înaltă și medie presiune nu te poți branșa și nu
poți construi pe o raza mare în jurul lor. La fel și la înaltă tensiune
electrică.
- Calitate proastă sau îndoielnică a terenului. Sunt zone unde au fost
depozitate deșeuri peste care a crescut iarbă și într-un număr de ani
totul pare un deal foarte frumos. Nu vei putea construi casă acolo decât
cu niște costuri uriașe. Înainte de a cumpăra orice teren fă un mic
studiu geologic. Costă relativ puțin și te scapă de niște potențiale
probleme foarte mari. Nu cumpăra terenuri care nu ies bine la studiul
geologic.
- Lipsă acces. Nu cumpăra terenuri la care nu se poate ajunge cu
mașini voluminoase precum mașina de pompieri sau de salvare sau la care
nu se poate ajunge iarna sau pe ploaie. Nu ma interesează dacă este în
Pipera, Piața Victoriei sau Gimpații de sus, nu cumpăra astfel de
terenuri.
- Vecinătate proastă. Nu te vei simți bine și valoarea proprietății va
scădea dacă ești poziționat lângă o familie foarte gălăgioasă și
turbulentă sau lângă groapa de gunoi sau un atelier ce lucrează cu
materiale toxice, etc.
- Dimensiune teren. Conform “regulamentului cadru pentru autorizarea
de construcții de locuințe și a altor construcții civile” emis de
consiliul local al localității unde te gândești să construiești prevede
în general o retragere minimă de 5 metrii a casei față de acostament
(trotuar, stradă), minim 3 metrii față de casa vecinului dacă acesta nu
are calcan spre tine. Proiectul casei trebuie să respecte prevederile
din planul de urbanism zonal (PUZ). Verifică ca după ce lași toate
aceste retrageri rămâne suficient teren pentru a îți construi o casa
frumoasă și eficienta din punct de vedere al spațiului util. Verifică
regulamentele care se aplică terenului pe care vrei să îl cumperi și
verifică dacă rămâne teren suficient pentru casă și pentru curte după
îndeplinirea acestor cerințe.
- Teren jos sau inundabil. Asigura-te ca terenul nu este situat sub
nivelul străzii (toată apa din stradă va ajunge în curtea ta) și că la
cele mai teribile ploi pânza freatica nu a ajuns în pivnițe și nici
canalizările din zonă nu au refulat.
- Terenul trebuie să aibă TOATE actele de
proprietate. Găsește-ți un notar serios și exigent și cere-i să se
asigure că absolut totul este perfect. Va fi un coșmar pentru vânzător
dar te va proteja pe tine.
Continuând cu câteva lucruri de care este bine sa ți cont:
- Nu este preferabil sa deții un teren în vecinătatea aeroporturilor,
cimitire, stadioane, lângă liniile de tren sau lângă autostrăzi sau alte
artere extrem de circulate
- Viitoarea casă trebuie să beneficieze de cât mai multă lumină
naturală. Asigură-te că lumina nu îți este obturată și că va rămâne așa
și în viitor.
- Este de preferat să nu existe copaci pe locul unde vei construi casa
sau foarte aproape de aceasta. Sunt necesare autorizații pentru tăierea
copacilor
- Conceptul Feng Shui care se bazează pe mii de ani de experiență și
observare nu încurajează amplasarea caselor în anumite poziții față de
drum. Pozițiile nefericite sunt: partea de jos al unui drum în “U”
(terenurile aflate acolo unde U-ul “tine apa” sunt benefice iar cele
aflate acolo unde “nu tine apa” nu sunt așa), la “prelungirea
piciorului” unui drum în “T”, pe locațiile ce prelungesc cele două
drumuri ce formează o curbă în unghi drept (casa aflată în interiorul
unghiului este ferită). Explicația Feng Shui este energetica însa este
mult mai ușor de înțeles că o mașină poate derapa și lovi casa în acele
poziții sau farurile mașinilor deranjează toata noaptea. Nu sunt
recomandate nici terenurile aflate într-un sens giratoriu ori într-un
ansamblu de locuințe proiectat în cerc și nici terenurile aflate într-o
fundătura de drum. Din motive ce pot fi lesne înțelese nu sunt
recomandate terenuri aflate în vârful dealurilor sau înconjurate din
toate părțile de zone mai înalte. La fel de evidentă este și
recomandarea de a nu îți construi casă lângă poduri. Feng Shui spune că
terenurile cu formă pătrată sau dreptunghiulară sunt favorizante și că
trebuie să existe un deal sau o clădire puțin mai înaltă decât viitoarea
casă în spatele acesteia.
Concluzie: Alegerea terenului este de o maximă
importantă. Ca atare află exact și detaliat ce îți dorești tu și familia
ta și ce îți vei dori peste un număr de ani. Nu ezita să te consulți cu
specialiști dezinteresați. Cu portretul terenului ideal în minte
găsește-l și verifică-l din absolut toate punctele de vedere fără grabă
sau panică.
4) PROIECTAREA CASEI
Proiectarea unei case sau a unei vile poate salva sau risipi foarte mulți bani.
O proiectare neglijentă și neclară duce automat la costuri foarte mari
de execuție, greșeli, lipsă ergonomiei, aspect neîngrijit și
neprietenos. O proiectare bună, gândită, cu multe detalii, vederi, poze,
secțiuni, liste de materiale va duce destul de sigur la costuri mici de
execuție iar beneficiarii nu vor avea surpriza să își dea seama la un
moment dat că nu e ce își doreau.
Nu sunt arhitect sau proiectant asa că punctul de vedere este al
beneficiarului grijuliu să se încadreze în buget și să primească casa pe
care o dorește. Iată câteva din……
secretele proiectării:
Etaj vila
Brief detaliat
Ști deja ce vrei să construiești. Când ai luat decizia referitoare la
cumpărare versus construcție te-ai gândit mult la asta (în cazul în
care nu ai început cu această decizie, din orice motiv, fă exercițiul
din acel capitol pentru că este foarte important să ai o idee clară
asupra obiectivului final).
Folosește toate detaliile la care te-ai gândit pentru a face un set
de specificații (brief) pentru arhitect. Brieful trebuie să fie extrem
de clar și de detaliat. Spune cât mai multe și fi cât mai specific. Ai
grija să cuprindă neapărat următoarele:
- 4-5 motive care te determină să îți construiești casă.
- numărul de membrii ai familiei
- aveți sau nu co-locatari patrupezi
- hobby-uri ce necesită un anume spațiu sau o anumită lumină
- programul de viată și muncă al familiei
- ce modificări pot surveni în viitor în stilul vostru de viată (copii, etc)
- numărul de mașini și opinia privind necesitatea unui garaj
- vârsta voastră a tuturor
- dacă aveți mulți prieteni care sunt toată ziua la voi spune asta arhitectului. Dacă dai multe petreceri e important să știe.
- Cam câte camere crezi că ai nevoie
- Câte bai ai nevoie
- Cam de câți bani dispui pentru construcția vilei
- Ce fel de proiecte așteptați de la el (arhitectură, structură,
instalații, amenajare interioară, peisagistică, PUZ, pentru certificat
de urbanism, pentru autorizația de construire, poze 3D, etc.)
Dă acest brief în
scris arhitectului și discuta-l cu
el cel puțin o oră. Altfel nu va avea cum să ghicească ce îți dorești
și nici nu vei avea motive să refuzi munca lui în cazul în care după ce
l-ai informat detaliat asupra dorințelor tale vine cu cine știe ce
minunăție.
Nu te zgârci
Te rog nu te gândi că un proiect de calitate o să coste puțin sau o
să fie gata în două săptămâni. Lucrurile bune se fac greu și cu sudoare.
Dacă masori de 2 ori și tai o singură dată te va costa mult mai puțin
și vei face totul într-un timp mai scurt. Dacă te zgârcești și alegi un
arhitect neexperimentat sau neinteresat salvezi câteva sute de
euro la proiectare și pierzi zeci de mii la execuție sau la vânzare.
Fă echipă cu proiectanții
Fie că arhitectul îți spune sau nu el este doar coordonatorul
lucrurilor. In spatele lui sunt specialiști în structuri, instalații,
etc. Cel mai bine este să te întâlnești cu fiecare dintre ei și să ai un
mic brief pe fiecare specialitate. Numai asa te asiguri că știu ce vrei
de la ei, poți spune veto dacă consideri că nu se potrivesc cu tine sau
cu casa ta și ii ajuți și pe ei sa transforme proiectul tău în ceva
destinat fericirii unor oameni și nu niște banale hârtii cu stampilă.
Retine că este benefic dacă reușești să ai o relație serioasă dar cât
mai prietenoasă cu ei.
Arhitectul este de multe ori un poet și un visător, un artist.
Ajuta-l să revină pe pământ din când în când fără a fi brutal sau fără a
ii distruge creativitatea. Dacă îl lași să viseze mereu o să ai o casă
frumoasă dar foarte greu și scump de construit iar termenele de predare
nu vor fi respectate nici odată. Dacă îl transformi într-un copiator de
planuri, în cazul în care acceptă asa ceva, vei avea o casa urata și
nefuncțională cu spatii disproporționate și ergonomie zero. Tine-l
interesat și creativ dar amintește-i frecvent de evaluarea costurilor
ideilor sale, de brief și de termenele de predare.
Structuristul este o persoană importantă deoarece structura în sine
costă 25-30% din valoarea casei și orice reducere aici se reflectă
puternic în costul total. Împreună cu arhitectul nu ii permite să îți
facă o ploaie de stâlpi prin toată casa sau ferestre asemănătoare cu
timbrele. Cere-i o structura solida și rezistentă dar care să te coste
cât mai puțin fără să afecteze arhitectura casei. Nu te lăsa pana nu o
ai. Asigura-te ca viziunea lui pur inginerească nu îți strică frumusețea
și funcționalitatea casei și că el și arhitectul sunt o echipa sudată
și care se înțeleg foarte bine putând negocia intre ei soluția optimă
pentru tine.
Instalatorul este evident important și el. O proiectare termică
greșită va creea o casă extrem de greu de încălzit sau care se
încălzește neuniform. La fel de bine poate umple casa de calorifere
inutile și scumpe sau poate face centrala termică să funcționeze
neeconomic. Nivelul minim pentru a te numi proiectant de instalații este
foarte jos și calitatea munci unor astfel de “proiectanți” este extrem
de scăzută pe principiul “copy – paste”. Cel mai bine este să discuți cu
el calculele în care să îți arate cum a adaptat totul la condițiile
casei tale și la stilul tău de viata. Dacă nu ai nici un talent tehnic
poate era mai bine să nu te apuci de construcții iar dacă ai ajuns acolo
poate este bine să folosești expertiza unui prieten care are aceste
capabilități. Discută cu instalatorul fiecare milimetru din casă în
parte că să înțelegi opțiunile și care sunt implicațiile. Nu faci munca
în locul lui ci te asiguri că ai o casă economică și plăcută.
Nu accepta compromisul
Dacă este foarte important pentru tine un anume lucru nu renunța la
el. Află care sunt implicațiile, afla ce câștigi și ce pierzi dacă faci
într-un anume fel și dacă consideri că este mai bine ca tine atunci, în
cunostință de cauză, fă asa. Tu ești cel care decide pentru că este casa
ta și banii tai.
Nu accepta muncă de proastă calitate sau care nu se supune briefului.
Spune NU dacă e greșit. Nu fi timid. Nu accepta ceva care este 90% OK. O
să întârzii poate puțin dacă dai să refacă. Poate o să se supare
proiectanții dar dacă ai dreptate și ei nu au respectat cerințele ești
foarte îndreptățit să o faci. Identic chiar dacă nu ai dreptate și doar
te-ai răzgândit, acum este cel mai bine să schimbi. Cu cât se înaintează
într-o greșeală cu atât te costă mai mult. Este posibil să mai plătești
ceva în plus la proiectare. Fi sigur că nu e mult în comparație cu
beneficiul. Te rog însă răzgândește-te cât mai puțin pentru că te va
arde la buzunar.
Ofera feedback constructiv
Oricât de ciudat pare și proiectanții sunt oameni. Au orgolii și
mândrie și probleme și bucurii și sentimentul împlinirii…. Dacă nu ești
de acord cu ei sune-le asta în asa fel încât să înțeleagă foarte clar
unde este problema și cum ar trebui să schimbe și încearcă să nu ii
rânești. Obstacolul este problema și nu omul. Feedback de genul “nu îmi
place” nu te va ajuta. Arhitectul și echipa lui nu au cum să ghicească.
Ca și în multe alte cazuri în viată comunicarea este totul.
Fi flexibil
Nu le poți avea pe toate. Înțelege repercursiunile fiecărei decizii
și modifica brieful dacă trebuie. E ok dacă în proiectare schimbi. De
fapt asta înseamnă proiectarea: ai o idee clară a ceea ce vrei să obții,
faci niște schite și niște calcule iar pe baza acestora remodelezi
obiectivul și reiei ajustarea pană când rezultatul și brieful se
potrivesc și nici o problemă nu se întrevede. Foarte simplist pentru a
înțelege să zicem că iți dorești 10 dormitoare într-o vilă de 20 de
metrii pătrați. Faci o schiță și rezultă imediat că este imposibil și
trebuie refăcute cerințele. La fel poți proiecta o casă superbă,
funcțională și când ceri cotație pentru a o construi afli că nu ai
bani suficienți. In mod clar trebuie reluat procesul.
Sfătuiește-te cu alții care au mai trecut prin asta
Nu ezita sa faci asta. E vital pentru ca experiențele te pot salva de
la multe probleme și costuri. Înconjoară-te de oameni competenți în
domeniul în care te ajuta. Romanii se pricep la toate și e foarte
distructiv sa te sfătuiască cineva care de fapt nu are idee despre
lucrul respectiv sau a citit doar în cărți. Îți trebuie experiență
reală, oameni care au fost loviți de probleme respective. Folosește-te
de experiența lor dar gândește cu capul tău și pentru tine. Cu ei
verifica ce îți propun proiectanții dar nu lăsa pe altcineva să ia
decizii în locul tău indiferent cât de apropiat sau priceput este.
Internetul este o sursă bună de a afla posibile probleme și posibile soluții. Verifică regulat.
Vizualizează
Când sunteți într-o fază avansată a schitelor cere-i arhitectului să
îți facă niște poze cu fațadele și cu diferitele camere și un model 3D
prin care te poți plimba virtual. Aceste unelte te ajută mult să vezi
dacă obții ce îți dorești și dacă ce i-ai spus arhitectului este
întradevăr ce îți dorești. Plimbă-te prin casă, imaginează-ți viată de
zi cu zi acolo. Trăiește virtual.
Este foarte greu și trebuie să ai o buna vedere în spațiu și o
imaginație bogată. Dacă nu ai aceste calități într-o măsura suficientă
astfel încât să poți transforma niște imagini în ceva real în care te
poți mișca cu ochii mintii apelează la machete.
Arhitectul propune un living de 40 metrii pătrați având deschidere 6
metrii pe 5 metrii. Dute în parc și desenează pe asfalt un astfel de
spațiu. Penibilul situației dispare după numai un minut și operațiunea
bine făcuta are potențialul de a salva mii de
euro de pereți construiți și apoi demolați și apoi construiți iar.
Cu planurile și ruleta în mâna plimba-te prin el desenând eventual
mobila. Ai loc? E jumătate de cameră supra aglomerată și jumătate nu o
vei folosi niciodată? Unde pui televizorul? Sunt prizele la îndemâna sau
o să tragi fire prin toată casa ca să calci sau sa te uiți la TV?
Caloriferele îți iau locul cel mai bun pentru mobilă? Poți creea o zi
imaginara în astfel de decoruri cu scopul de a verifica ușurința cu care
folosești spatiile, utilitatea lor, posibilele greșeli, posibila
mobilare. Estetica o verifici în pozele și filmele 3D ale arhitectului.
“Mergi” astfel prin bucătărie, băi, dormitoare, garaj.
Intra mașina? Unde se spală și se usucă lucrurile? Unde depozitezi
schiurile, cartofii, uneltele de gradina? Dar sculele? Dar mătura și
aspiratorul? Unde pui apa minerală? Intra toate hainele și pantofii în
dressing? Când deschid ușa la baie îl lovesc pe cel ce poate urcă scara?
Ud oglinda când fac dus? Etc……..
Dacă nu reușești singur joacă-te prin casa ta desenată împreuna cu
arhitectul. Dacă ceva nu este bine cere-i să schimbe și reluați jocul
când toate modificările sunt făcute.
Partiu vila
Cam atât cu “secretele”. De fapt este vorba de transmiterea clara a
cerințelor, monitorizarea îndeplinirii lor, o cât mai buna vizualizare
și “testare” a rezultatului pentru a redefini cerințele și așteptările
până când vila corespunde din toate punctele de vedere cu dorințele și
putințele tale.
Alegerea arhitectului:
Dacă ai experiență în proiectare poți să te aventurezi tu în
coordonarea echipei dar dacă nu o ai cel mai bine lasă-l pe arhitect să
facă asta. El răspunde în fața ta și colaborează pe specialități cu
ceilalți proiectanți. In cazul în care conduci tu aplică metoda
următoare de selecție pentru toate specialitățile și asigură-te
suplimentar ca sunt compatibili intre ei și că vor lucra bine.
Când alegi proiectantul caută prin prieteni și rude, reviste de
specialitate arhitecți de care au fost mulțumiți. Găsește 5-10. Ia
referințe despre munca lor și despre ei ca persoane. Când te hotărăști
la 2-3 arhitecți posibili roagă-i să îți prezinte lucrările lor
executate și nu numai schitele. Afla dacă chiar ei au făcut respectivele
vile sau doar exagerează contribuția personală. Mergi la locațiile
respective și vorbește cu locatarii. Ce părere au despre casă și despre
arhitect. Părerea mea este că un arhitect știe să facă în general unu
sau două modele de case. Poate face mii de variații pe ele dar de
principiu sunt tot aceeași casă. Dacă nu îți place ce vezi în
portofoliul lui nu va putea sigur să te satisfacă cu propunerile pe care
le va înainta. Renunță la el pentru că schimbarea radicala a stilului
este improbabilă.
Afla de la ei cât sunt de ocupați. Dacă sunt prea prinși cu diverse
activități nu vor avea timp de tine. Dacă sunt prea liberi probabil nu
sunt foarte buni. Discută oferta financiara și află tot ce primești de
banii respectivi și mai ales ce nu primești. Compară și decide. Alege cu
grijă pentru că un arhitect bun este poate principalul tău ajutor în
lupta ce va urma cu constructorul. Trebuie să fie bun și creativ și la
zi din punct de vedere tehnic și trebuie să fie de partea ta.
Considerente practice:
- Arhitectul trebuie să vadă locația înainte de a face orice
propunere. Este important ca vila să se încadreze în “spiritul locului”
pe care trebuie să îl capteze și să îl folosească în avantajul său.
Poate cuvintele sunt complicate dar dacă faci o poză a locului și apoi
suprapui macheta casei peste poză vei vedea imediat care se potrivește
și care nu.
- Cerei arhitectului să facă o antemăsurătoare a cantităților de
materiale în timpul proiectării. Folosește acest document pentru a
verifica costul execuției cu un constructor sau doi. Dacă ceva nu e în
regulă refă împreună cu arhitectul cerințele și proiectul pentru a te
încadra în buget
- Cerei arhitectului să facă o măsurătoare extrem de detaliata a
materialelor când proiectul este gata. Sunt țări în care arhitecții
comandă materialele pe baza măsurătorilor și plătesc de la ei dacă
greșesc. De ce e așa de important? Simplu dacă arhitectul spune că ai
nevoie de 125mp placi rigips și de fapt ai nevoie de 250mp casa te va
costa DUBLU dacă multiplici astfel de situații la multe articole! Cerei să includă absolut toate reperele. Si cuiele costă bani și dacă nu sunt prinse în deviz constructorul va zice că trebuie să le plătești suplimentar.
- Nu plăti toți banii nici unui proiectant până când ceea ce primești
nu este complet în concordanță cu ceea ce ați agreat. Dă un avans,
plătește conform înțelegerii însă nu ceda dacă îți cer decalarea
plăților. Cel mai bine asigura-te că proiectul la zi este predat către
tine într-un format pe care îl mai poți folosi la nevoie atunci când
plătești. La următoarea plată primești din nou proiectul la zi.
- Cel mai bine este dacă ceri și plătești arhitectului și urmărirea
lucrărilor. Cum o proiectare 100% corectă este imposibilă vor fi multe
situații când vor fi nevoie de ordine de șantier sau de mici schițe sau
de corecturi. In plus deși prin prisma meseriei arhitecții au o
excelentă vedere în spațiu, atunci când vila începe să prindă contur îi
mai vin idei și poate veni cu îmbunatățiri importante și benefice.
- Este o idee să stabilești cu proiectanții o formulă de bonificație
și poate de penalizare pentru depășirea anumitor obiective de care ești
interesat sau respectiv de întârzieri. Dacă costul casei este sub X nu
merită un bonus? Dacă din 200 de metrii pătrați construiți obțin 180 de
metrii pătrați utili nu merită un bonus? Etc.. Dacă întârzie o lună
predarea proiectelor nu merită penalizați?
- Nu folosi proiectanții pentru domenii unde nu au expertiză. Este
puțin probabil ca arhitectul să se priceapă și la arhitectură și la
amenajări interioare și la gradină și la iluminat. Trebuie să îți
dovedească priceperea în toate aceste domenii sau dacă nu alege un
specialist pe care să îl coordonați împreună. Cred că cel mai bine este
să ai un designer de interior pentru amenajarea spațiului, culori,
mobilă, etc, un peisagist sau măcar un grădinar pentru gradină și un
inginer specialist pentru proiectarea iluminării pentru alegerea tipului
și a puterii și a poziționării corpurilor de iluminat.
5) ALEGEREA CONSTRUCTORULUI
Dacă pana în acest punct ai făcut totul bine și organizat atunci ce
va urma va fi mult ușurat. Dacă nu, atunci constructorul te va simți și
va profita cât va putea.
Decât să te prezinți nepregătit în fața constructorului mai bine amână construcția până ești gata!
In consecință te sfătuiesc încă o dată să ai următoarele pregătite atunci când mergi să discuți prețul cu viitorul constructor:
- Un proiect detaliat și optimizat din punctul de vedere al costurilor care să cuprindă toate specialitățile
- O măsurătoare de structura și arhitectură și instalații perfect executată (extrem de detaliată)
- Autorizația de construire
- O evaluare din partea altor constructori privind prețul și durata construcției
Cum aleg constructorul
- Din diferite surse la îndemâna (prieteni, rude, colegi, reviste,
mers pe la case în construcție și întrebat, etc) îți faci o lista cu
5-10 constructori eligibili. Prin eligibili vreau să spun constructori
despre care ai recomandări bune și sunt destul de mici pentru a fi
interesați de lucrarea ta și au priceperea și capabilitățile necesare să
o execute.
- Fa un “dosar” pentru fiecare candidat. Pune în scris recomandările,
oferta de preț, tot ce este relevant într-un caiet sau într-un dosar.
- Ia recomandări detaliate despre fiecare din candidați. Întreabă: ce a
făcut bine? Ce a făcut rău? Cum s-a încadrat în timp? Cum s-a încadrat
în buget? Ce greșeli a făcut? A respectat planurile? A fost constructiv?
Ar mai lucra cu el încă o dată? A folosit oameni pricepuți? Vrei
detalii concrete și nu generalități sau lucruri ambigue. Asculta ce îți
spun oamenii și nu ce vrei sa auzi.
- Vizitează 3-5 case asemănătoare cu a ta construite de respectivul
constructor. Nu te uita la arhitectura și la culori. Nu constructorul
este responsabil de ele. Uita-te la cât de mulțumiți sunt locatarii, la
cât de drepți sunt pereții. Cel mai bine mergi cu un prieten inginer
constructor sau cu arhitectul și cere și pararea lor tehnică.
- Pentru potențialii constructori la care ești mulțumit de
răspunsurile primite mergi mai departe. La restul renunță anunțându-i
politicos ca ai decis pentru altcineva. Este bine să te limitezi la
maximum 5 cei mai promițători dar nu merge mai jos de 3 potențiali
constructori pentru faza următoare.
- Cere tuturor constructorilor ramași un deviz detaliat al lucrărilor
și un plan de execuție. Le ceri practic să îți scrie fiecare șurub,
fiecare fier și fiecare cărămidă din viitoarea ta casă cât costă ca și
material și cât costă să fie adus la lucrare și să fie pus în operă.
Detaliat și per fiecare lucrare și împreună cu un plan privind durata în
timp a fiecărei operațiuni. Ocupa-te să îi faci să înțeleagă că nu
aștepți o foiță cu 3 prețuri și că vrei totul detaliat la maximum atât
ca și costuri cât și ca timp.
- Acorda constructorilor 10 zile – 2 săptămâni să se pregătească. Este
posibil ca un constructor mai ocupat să nu găsească eficient pentru el
sa îți facă ție un super deviz și să renunțe. E posibil ca acel
constructor să nu fie o opțiune rea însă dacă nu a avut timp de deviz nu
va avea timp foarte probabil nici de construcție. Te sfătuiesc să
renunti la cei care nu livrează devizul în 10 zile – 2 săptămâni însă nu
renunța la constructorul cu cele mai bune referințe doar că a întârziat
o zi sau doua. Poate trebuie să îi dai un telefon de încurajare ca să
îl motivezi să îți facă devizul. Totodată nu reduce calitatea așteptată
sau nu prelungi timpul la nesfârșit doar ca să se califice și un
constructor care îți e simpatic. Dacă construiești un bloc poți cere
constructorului calitate 100% în ceea ce privește devizul și
planificarea însă la o casă mică este necesară o combinație intre
cerințe clare privind calitatea devizului și incurajări adresate
constructorului că nu muncește degeaba și că ești serios precum și o
politică de compromis inteligentă.
- Alege pentru faza următoare pe baza întregului “dosar” nu numai pe
baza prețului. Fa-ți un punctaj propriu dar ceva de genul 40% preț, 25%
referințe, 20% garanții execuție, 10% timp de execuție, 5% impresie
personala despre constructor și oamenii lui poate funcționa. Alege cei
mai buni 2 constructori.
- Compara devizele tuturor constructorilor și observă diferențele.
Încercuiește-le pe cele care îți pot aduce reduceri de preț față de
devizele pe care l-ai selectat. Îți vor folosi pentru a negocia cu
constructorii aleși pe următorul principiu: “în măsurătoarea
arhitectului erau 210 metrii cubi de cărămidă, de ce ați pus 250mc? In
devizul altui potențial constructor betonul este x lei. De ce l-ați pus
cu 10% mai scump? Etc…
- Mergi și negociază cu constructorul prețul și timpul. Stabilește-ți o
țintă de 10-15% reducere față de cel mai bun deviz. Fi vigilent că să
nu pierzi din calitate odată cu reducerea prețului. Este foarte probabil
ca să se încerce asta din partea constructorului.
- Când ești mulțumit de rezultat puneți totul în scris cât mai
detaliat. Cine ce responsabilități are, care este devizul exact, care
este timingul exact. Insist să întrebi și sa puneți în scris și
următoarele: Dacă eu beneficiar îmi respect obligațiile scrise aici
restul obligațiilor cad integral în sarcina constructorului și eu nu
trebuie să mai fac absolut nimic pana la predarea casei conform
înțelegerii? Sunt absolut toate costurile construcției incluse în deviz
și ca urmare eu beneficiar nu am nici un alt cost de plătit indiferent
ce se întâmplă pană la predarea casei? In acest mod scoți de la început
la lumină eventualele capcane sau costuri ascunse. Dacă afli lucruri noi
negociază-le și introduceți-le transparent în deviz. Dacă lucrurile
astfel descoperita înclină balanța către un alt constructor poți schimba
pentru că încă nu ai semnat nimic.
- Motivul pentru care am zis ca poți negocia faza finala cu 2
constructori este legat de posibilitatea de a negocia ceva mai agresiv
pe principiul ” eu vreau să lucrez cu dumneavoastră deoarece mi-ați
lăsat o impresie foarte bună dar celalalt constructor e cu x lei mai
ieftin și nevasta mea insistă să lucram cu el. Ajutați-mă să vă ajut!”
Astfel de negociere este cu doua tăișuri deoarece poți ajunge să pierzi
ambii constructori dacă exagerezi.
- Când ai ales în final un constructor negociază contractul de
construire cu el. Cel mai bine este ca un astfel de contract sa fie
redactat de un avocat în care ai încredere sau măcar să fie citit de un
avocat bun în care ai încredere. Contractul trebuie să cuprindă neapărat
devizul detaliat și timingul detaliat, penalități pentru întârziere, un
mecanism de încetarea imediată a contractului în cazul în care
constructorul nu respectă calitatea sau termenele sau devizul,
responsabilitățile fiecărei părți, cele doua întrebări de la punctul 11
(transformate în afirmații și formulate corect juridic), garanțiile,
data de începere, costul final și fix.
- Ieși la o bere cu constructorul ales. Împrietenește-te cu el cât să
te placă dar menține distanța în așa fel încât să nu ajungi în situația
de a îi ierta abateri grave pentru că “îți e prieten”.
Concluzionând: Constructorul este un angajat pe care
îl plătești să presteze o munca pentru tine. Ca urmare are nevoie să
știe clar de la început ce are exact de făcut, cu ce resurse, la ce
standard de calitate și în ce timp. Ca și la un angajat obișnuit
procesul de selecție și recutare este extrem de important în succesul
viitoarei relații de munca. Ca și la un angajat obișnuit dacă nu
performează în parametrii definiți îl avertizezi mai întâi după care îl
concediezi. Nu ezita să procedezi așa însă ai grija la redactarea
contractului să nu ramai cu avansul dat și cu construcția nefăcută când
renunti la un constructor.
6) DIRIGINTELE DE SANTIER
După ce ai ales constructorul trebuie să ai și o persoană care să
verifice din punct de vedere tehnic că își face treaba bine. Acest este
dirigintele de șantier.
De ce îți trebuie diriginte de șantier?
Ști să verifici dacă constructorul a pus fierul care trebuie unde trebuie și dacă l-a legat bine conform planului?
Ști să verifici calitatea betonului turnat?
Recunoști o izolație prost executată?
Ști cum trebuie montată tâmplăria față de gol?
Ști să discuți din punct de vedere tehnic cu angajații de la inspecția în construcții?
Probabil că răspunsul este nu sau nu sunt sigur la majoritatea
acestor întrebări. Dirigintele de șantier este practic un constructor pe
care îl plătești să verifice constructorul care face efectiv lucrarea.
Diriginții de șantier au toate cunostințele teoretice și practice pe
care le are un constructor și în plus știu să verifice lucrări de
construcții și să întocmească toate actele necesare.
Dirigintele de șantier este aliatul tău alături de arhitect în “lupta” cu constructorul.
Cum alegi dirigintele de șantier?
Cele mai uzitate metode sunt cunoștințele și prietenii însă o foarte
bună sursă este și siteul inspectoratului de stat în construcții:
http://www.isc-web.ro/diriginti.php
Ca și la arhitecți și la constructori un diriginte de șantier prea
solicitat nu te va băga în seamă pentru “căsuța” ta iar cineva
nepriceput este de evitat în orice condiții. Trebuie ales cu răbdare și
grijă cineva care îți pote dovedi ca se pricepe bine la construcții, că a
făcut dirigenție de șantier mulți ani și că are timp de lucrarea ta.
Nu accepta ca dirigintele să fie sau să devină prieten cu constructorul. Nu pune lupul paznic la oi!
Discuta încă de la început remunerația primită, ritmul vizitelor,
documentele ce se vor întocmi și momentul în care se vor preda ele,
responsabilitățile dirigintelui față de tine beneficiarul, față de
constructor, față de autorități, etc.
Definiți clar ce nu este responsabilitatea dirigintelui și ce nu vei primi pentru banii ce urmează să îi plătești.
Minimul ajutorului pe care trebuie să îl primești din partea dirigintelui de șantier este:
- Întocmirea carții construcției cu toate documentele pe care le conține
- Verificarea corectitudinii execuției și a respectării proiectului de execuție
- Verificarea calității materialelor folosite
- Verificarea măsurătorilor pe care le face constructorul
- Verificarea finalizării fazelor de execuție
- Depunerea tuturor documentelor necesare la inspectoratul de stat în construcții
Important: Asigura-te încă de la început că dirigintele de șantier
chiar va verifica lacurile și că nu îți va spune după numai o vizită “am
văzut cum lucrează și nu e nevoie sa ii verific. Va aduc la sfârșit
toate hârtiile semnate”. Ai nevoie de toate hârtiile în ordine dar și
mai mult ai nevoie să te asiguri că este respectat proiectul și că nu
îți cade casa în cap și nici vântul nu îți intră prin pereți.
Un diriginte bun te poate sfătui asupra impactului în privința
timpului de execuție și al costului pe care îl pot avea diferite
modificări la care te gândești.
